København er blevet mere attraktiv, siger ejendomsmægler. Det er blevet billigere og lettere at låne penge, siger økonom. Boligprisernes himmelflugt bygger på forventning. Nationalbanken advarer.

Af Mikkel Schou. Huspriserne steg med 41 % sidste år i Gentofte kommune. I København steg de omkring 18 %.

Peter Norvig, ejendomsmægleren der reklamerer på HT-busserne, forventer nu et mere stabilt marked med en årlig stigning på syv procent.

De seneste 13 år er priserne på boligmarkedet steget uafbrudt. Ifølge Norvig har det været en
naturlig stigning, der blot har indhentet reallønsstigninger og almindelig prisudvikling.

Men som førstegangskøber er det svært at komme ind på markedet. En to-værelses i København koster sjældent under en million kroner.

Derfor er det blevet så udbredt at det er forældre, med friværdi i egen bolig, der investerer i lejligheder til deres børn.

”På den måde er det lidt lige som pyramidespil,” siger Peter Norvig.

Man skal enten selv have en god løn eller få forældre til at lægge ud for at komme ind i markedet. Muligheden for at avancere i boligareal opstår så, når friværdien vokser med priserne.

Så sælger man og har penge til en større udbetaling eller man flytter til et kvarter eller en kommune, hvor priserne er lavere.

Det europæiske hus
København har nu de højeste boligpriser i Norden. Selvom priserne på Island sidste år steg med 38 procent. I Danmark steg de 22 %.

Danmark og Estland (28 %) havde i 2005 de største stigninger i boligpriser i Europa. I det hele taget har prisudviklingen nærmest vendt om på nord og syd.

Middelhavsområdet har i mange år været det sted i Europa, hvor priserne steg hurtigst. Nu er det omvendt. Sverige var på en fjerdeplads i 2005 med en stigning på 12 %.

Spanien og Frankrig, der lå i spidsen i 2004, er nu på en tredje og femte plads med henholdsvis 15 og ti procents stigninger.

”Det er til gengæld vanskeligt at sammenligne prisniveauet mellem landene”, siger Jens Lunde, lektor ved Handelshøjskolens Institut for finansiering.

Det er fordi landene har forskellige måder, at fremlægge tallene på. En sammenligning giver heller ikke mening, hvis der ikke tages hensyn til indkomstmuligheder og den almindelige prisudvikling i et land.

Det er lettere at sammenligne prisstigningerne eller fald i priserne, det forklarer bare ikke så meget.

”Selvom de europæiske lande følger den internationale rente er udsvingene i boligpriserne afhængige af lokale betingelser”, siger Jens Lunde.

Da priserne var helt i bund i Danmark i slutningen af 1980erne, så steg de voldsomt i Finland. I slutningen af 1990erne var der kun markante stigninger i Holland og Irland. Rekorden er fra 1972, da steg priserne i England med 48,2 %.

Der er ikke nogen entydig tendens. Boligpriserne er for eksempel faldet de seneste år i Grækenland, Tyskland og Østrig.

Nationalbanken advarer
”Selvom priserne i Danmark nu er høje, så oplever folk det som om det er blevet billigere at bo”, siger Jens Lunde.

Han har undersøgt de 30 til 39årige boligejeres økonomi.

I 1987 udgjorde renter 20,3 % af bruttoindkomsten.

I 2003 var det 11,1 %. Men efter skat er der ikke sket nogen nævneværdig forbedring i privatøkonomien blandt andet fordi rentefradraget er faldet fra 50 % til 33.

Den danske Nationalbank advarer nu om, at prisstigningerne er for store. Banken mener, at priserne kun stiger, fordi der en forventning om at de stiger.

Det genkender Jens Lunde.

”I sådan en situation er der nogen der køber bolig, selvom de ikke har råd. De har ingen opsparing, men forventer at belåne merværdien, når den nye bolig er steget i pris.”

Og ifølge en analyse fra BGBank er huspriserne på Sjælland sat ti procent for højt.

Stigningstakten de seneste to år, i gennemsnit over 20 procent, var uventet høj, mener Jens Lunde. Den danske økonomi er sund, renten og skatten stadig lav, men stigningen skyldtes først og fremmest forventningen om den, mener han.

I dag afdrager 30 % af boligejerne ikke længere deres kreditforeningslån i boligen, siger Jens Lunde. Officielt vil bankerne stadig kun kreditgodkende boligkøbere, der er i stand til også at betale afdragene.

Men det tvivler Lunde på er rigtigt. Han er bange for at for mange bruger besparelsen til forbrug. Boligernes værdi, men også ejernes gæld er historisk høj.

Den nære fremtid
”Du får mig ikke til at kigge i en krystalkugle og spå om, hvordan boligmarkedet ser ud om fem år”, siger Jens Lunde.

I stedet henviser han til, at den korte obligationsrente (som typisk bruges ved boliglån) det seneste år er steget knap en procent.

Og kigger man historisk på det, er der ingen garanti mod at markedet går i stå eller ligefrem får priserne til at falde. Nærmest tværtimod.

Markedet har en iboende tendens til uforudsigelig fluktuation.

”Ligesom forventningen kan få priserne til at stige, kan den negative forventning også få dem til at falde”, siger Jens Lunde uden at ville sige, om det er nu man skal købe eller sælge.

Selvom boligpriserne lige nu er historisk høje, er antallet af tvangsauktioner nærmest historisk lavt.

Det skyldes ifølge analytikere i banker og kreditforeninger i høj grad muligheden for en periode med afdragsfrihed.

Tags: økonomi